Назад к списку

О защите прав потребителей в сфере долевого строительства многоквартирныхдомов

Верховный Суд Российской Федерации в очередной раз подтвердил, что гарантии,предусмотренные Законом «О защите прав потребителей», не могут быть сниженыусловиями договора, а специальные законы могут предусматривать только улучшениеположения потребителя по сравнению с базовым законом. 


Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 г.утвержден Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020),пунктом 26 которого высшая судебная инстанция поддержала территориальный органРоспотребнадзора в г. Санкт-Петербурге, привлекший к ответственности застройщика занарушение прав потребителей.В договоры участия в долевом строительстве застройщиком были включены условия,ущемляющие права потребителей. Одним из условий фактически занижался гарантийныйсрок объекта долевого строительства. Роспотребнадзор указал, что условие договора обисчислении гарантийного срока с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатациюфактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет правопредъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объектадолевого строительства, а именно на период со дня ввода объекта долевого строительствав эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевогостроительства.Другое условие договора предусматривает единственный способ восстановлениянарушенных прав потребителя – участника долевого строительства в случае, если объектдолевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора,приведшим к ухудшению качества такого объекта. Согласно условиям договора в случае,если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным дляпредусмотренного договором использования, то участник вправе потребовать отзастройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Таким образом,потребитель был лишен договором права требовать соразмерного уменьшения ценыдоговора, а также возмещения своих расходов на устранение недостатков.Немаловажно, что судьи Верховного Суда Российской Федерации сделали также важноетолкование соотношения положений специального Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) и Закона «О защите прав потребителей».Разрешая спор по существу они указали, что диспозитивный характер положений частей 2и 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевомстроительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях,ограничен Законом № 2300-1, который гарантирует потребителям определенный объем ихправ. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться какоснование к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивностьспециальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства,направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, вчастности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться вэтих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотренозаконодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положениепотребителя, а не ухудшая его положение. Такое толкование заслуживает поддержки и гарантирует потребителям реальноесоблюдение того высокого уровня правовых гарантий, которые предусмотрены Законом«О защите прав потребителей», независимо от содержания отраслевых законов,регулирующих зачастую отношения с участием не только потребителей, но и иныхсубъектов экономической деятельности.