Назад к списку

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков –


 покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормамзакона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом переданв собственность дольщиков, нет.Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этогонеобходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его вРосреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами.Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.К таким обстоятельствам можно отнести:Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартирыдольщики могут и не получить вовсе.Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важнымиВ данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не толькозастройщик, но и сами дольщики. Это:Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будетпокупаться дольщиком. права дольщиков. Последний, в свою очередь, долженознакомиться с этими пунктами договора;Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом этодолжно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются вдоговоре;Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к немутакже прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательноознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем егоподписывать;Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена,качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включаяправо на уступку;Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии сЗаконом № 214-ФЗ.В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекатьсредства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации,которые:Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства вразмере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства1,5 тысяч квадратных метров;Самостоятельно застраховали свою ответственность;Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимостикаждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены длястроительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную,правоустанавливающую, проект объекта и прочее;Составляют договор поручительства с учредителями;Составляют договора в соответствии с нормами Закона;Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки. Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям несоответствует, её привлекают к ответственности.Редакции закона и его измененияС 1 7 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки, которыеактуальны и в 2019 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевогостроительства. Это:Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средствадольщиков. С 1 7 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этимиденьгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельныебанковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данногоучреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя быодин из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗбудет осуществляться на прежних условиях;Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынкестроительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКДобщей площадью от 10 тысяч кВ. м;Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% отстоимости объекта строительства;Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, неможет превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запретна реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выданоне будет. А оно должно быть у каждого застройщика.Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроектвносились следующие коррективы:Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУраспространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступленияданного закона в силу – после 1 4 2005 года;Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды,оформления права бессрочного пользования. Но право должно бытьзарегистрировано в обязательном порядке;Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь можетбыть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, собязательной регистрацией залога и права на него;Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом– это оформление акта-приёма передачи или иного документа, которыйпредусмотрен данным законом;Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечениеденежных средств дольщиков.После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя болеезащищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательномуровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке.Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗКогда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этогонормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает,что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен ихисполняться.В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевомустроительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственностьдольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимопередать дольщику;Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранитьв течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.Обязанности дольщика включают в себя:Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платитьнеустойку;Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны вдоговоре;Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Еслинедостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи,согласно ст. 8 214-ФЗ.Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности.Меры привлечения к ответственности прописаны в:Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают срокивнесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщикещё должен застройщику.Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, тоесть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виденеустойки. Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФна день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентомпо ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойкине ограничивается. Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннемпорядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика являетсявозмещение убытков. То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые онпонёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено.Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал быприбыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядкеможно требовать возмещение упущенной выгоды.Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщикапо 214-ФЗ выражается в виде:Безвозмездного их устранения;Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.Перспективы долевого строительстваКакие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормыответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официальнозарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировалиДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.Как уже упоминалось выше, с 1 7 2019 года застройщикам запретили напрямуюпривлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительномуправлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства(соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Покаобъект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит.Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперьбудут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков,в виде авансовых платежей.Выходит, что, если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своимвкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такиенововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживаетПрезидент РФ.ЗаключениеОтдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗпоправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступили в силу с 1 7 2019году.